Le dispositif Pinel prend la forme d’une réduction fiscale pour les bailleurs louant un bien immobilier. Toutefois, cette loi concerne uniquement les logements et elle est régie par différentes conditions, dont un plafonnement du loyer mensuel.
De ce fait, lorsque le bien comprend une ou plusieurs places de parking, certains hésitent à les louer dans un bail à part afin de profiter d’un loyer plus élevé. Ce montage est-il légal ? Et globalement, comment optimiser le dispositif Pinel pour les parkings ?
Loi Pinel et plafonnement du loyer
Pour profiter de la réduction fiscale obtenue grâce à la loi Pinel, le loyer ne doit pas dépasser un certain montant mensuel, charges non comprises. Ce plafond varie selon la localisation du bien immobilier :
- Zone A : 17,43€ maximum le m2
- Zone A bis : 12,95€ maximum le m2
- Zone B1 : 10,44€ maximum le m2
- Zone B2 : 9,07€ maximum le m2
À ce plafond au m2, il faut ajouter un coefficient multiplicateur selon la surface du bien immobilier. N’hésitez pas à vous rendre sur le site officiel du gouvernement pour connaître la zone de votre logement et le coefficient multiplicateur.
Faut-il séparer le bail des parkings de celui du logement ?
Pour avoir des informations plus détaillées à ce sujet, n’hésitez pas à consulter ce site qui regroupe de nombreuses astuces pour optimiser sa fiscalité.
Sachez que la surface du parking n’est pas prise en compte dans le dispositif Pinel, puisqu’il s’agit uniquement de la surface habitable. Par contre, le plafond du loyer englobe la totalité du loyer. Autrement dit, si vous louez un bien disposant de parkings, vous devez respecter le plafond imposé par la loi Pinel.
Pour optimiser leurs revenus tout en profitant pleinement du dispositif Pinel, beaucoup de propriétaires optent pour un montage consistant à dissocier le parking du logement, en créant un bail différent pour chacun. Ainsi, ils peuvent louer le logement au plafond autorisé par la loi Pinel et louer la ou les places de parking à part pour que le total corresponde à la valeur du marché, là où un bail unique les aurait obligés à louer un peu plus bas que le marché.
Ce montage peut paraître intéressant de prime abord. Cependant, en cas de contrôle fiscal, vous risquez un redressement et une annulation de la réduction fiscale de la loi Pinel. Au final, vous risquez de perdre plus que vous êtes supposé gagner.
Néanmoins, ce montage peut se concevoir si le logement et les parkings ne sont pas loués au même foyer. Auquel cas, vous respectez les conditions du dispositif Pinel. Par contre, cela signifie que le locataire n’aura pas de parking.
Nos conseils pour optimiser loi Pinel et parkings
Premièrement, inutile de différencier le bail du parking et du logement, si le montant du loyer est légèrement plus faible que le marché. Vous risquez de perdre gros en cas de redressement, et même si le fisc n’a rien à vous reprocher, ce que vous allez gagner ne vaut pas la peine de se lancer dans un montage fiscal.
Par contre, si l’écart entre le loyer et la valeur du marché est trop important, un montage est une solution envisageable à condition de respecter ces mesures :
- Bail différent entre le logement et le parking.
- Idéalement, acheter le logement et le parking de manière dissociée.
- Louer le parking à une personne ne faisant pas partie du foyer louant le logement. Si c’est impossible, laissez un délai de quelques semaines entre la signature des deux baux.
- Ne surlouez pas le parking.
- Séparez les dépenses des 2 biens en 2 colonnes sur la déclaration des revenus fonciers 2044