Impôts : Comment déclarer sa résidence secondaire?

Très souvent définies comme étant des logements de villégiature pour les propriétaires, les résidences secondaires sont soumises à une législation particulière.

Qu’il s’agisse d’une acquisition nouvelle, d’une location, d’une vente ou d’une transformation en résidence principale, les démarches à mener peuvent paraître embarrassantes si on n’est pas du domaine. Voici pour vous un guide qui clarifie toutes ces procédures.

résidence avec piscine et un ciel bleu

Résidence secondaire et taxe d’habitation

En tant que personne morale, vous avez certainement eu à faire face aux frais notariaux lors de l’acquisition de votre résidence secondaire. Mais cela ne s’arrête malheureusement pas là.

Vis-à-vis de la fiscalité, il vous reste des frais à payer. Entre autres, la taxe foncière et la plus importante qui est la taxe d’habitation. Avant de connaître les modalités d’estimation et de règlement de cette taxe, il importe de savoir à qui elle s’adresse.

Découvrez en cliquant sur le lien suivant comment être exonéré de la taxe foncière.

Taxe d’habitation : les concernés

C’est une taxe due par tout propriétaire dès le premier janvier de chaque année. Cela concerne aussi bien les résidences principales que celles secondaires.

Pour déterminer sa valeur, on se base par défaut sur la valeur locative cadastrale du bien immobilier et de ses dépendances. Un taux spécifique est ensuite appliqué sur cette valeur locative.

La valeur du taux varie d’une collectivité à une autre. Elle est déterminée lors d’un vote par les autorités locales. Cependant, lorsqu’il s’agit d’une résidence secondaire, des spécificités entrent en jeu.

Taxe d’habitation sur résidence secondaire : comment se fait le calcul

Le calcul de cette taxe tiendra compte de votre situation au premier janvier de l’année d’imposition.

Ce qui implique qu’on ne tiendra plus compte des abattements et plafonnements prélevés sur le revenu de la personne morale.

Puisque vous êtes censés avoir été imposé pour ces abattements sur votre résidence principale. Il en est de même de la redevance portant contribution à l’audiovisuel public.

Autre particularité des résidences secondaires, la reforme portant dégrèvement progressif de 65 % en 2019 puis de 100 % en 2020 sur la taxe d’habitation. Cette réforme n’est valable que pour les résidences principales. Celles secondaires ne sont pas concernées.

Aussi, il peut arriver dans certaines communes qu’une majoration de 20 % soit appliquée sur la taxe d’habitation des résidences secondaires.

Il s’agit des communes appliquant, la taxe sur les logements vacants. Ce surplus sur la taxe sera reversé à ces communes. Mais la loi a prévu de vous exonérer de cette taxe, si l’un des critères suivants se vérifie :

  • si vous êtes contraint de résider dans une résidence différente de la résidence principale pour des motifs professionnels ;
  • si vous vous retrouvez dans l’incapacité de faire du logement, votre résidence principale pour des raisons indépendantes de votre volonté ;
  • si vous conserviez la jouissance exclusive de votre résidence principale avant de connaître un long séjour dans un établissement de soins.

Si vous, replissez l’un de ces critères, vous n’aurez qu’à faire une demande d’exonération auprès du service des impôts de la commune abritant votre résidence secondaire.

Règlement de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires

Les avis d’imposition sur les résidences sont disponibles sur le site impot.gouv. Les personnes mensualisées peuvent l’avoir dès le 3 novembre de chaque année.

Quant à celles non mensualisées, elles devront attendre jusqu’au 14 novembre. Les avis peuvent également parvenir par courrier le 2 ou le 13 novembre selon le cas.

Pour le règlement, la date butoir des résidences secondaires est fixée au 15 décembre. Un mois de plus que celle des résidences principales (15 novembre).

Cela est ainsi fait parce que les avis pour les résidences secondaires sont émis plus tardivement que ceux des résidences principales.

https://www.youtube.com/watch?v=RRSnvO2jtJA

La résidence secondaire devient la résidence principale

Il peut arriver, pour des raisons aussi bien volontaires qu’involontaires que vous décidiez de revendre votre résidence secondaire.

Si cela pouvait facilement se faire par le passé, la revente d’une résidence secondaire est soumise depuis 2013 à une fiscalité lourde et pénalisante. Surtout lorsque les plus-values atteignent 50 000 euros.

Si vous décidez de revendre votre résidence secondaire dans un délai de 15 ans après acquisition, une taxation de 20 % sera appliquée sur le bénéfice immobilier.

Ce taux monte à 40 % dans le cadre d’une détention atteignant 25 ans. la durée de détention minimale fixée par la loi pour bénéficier d’une exonération est passée de 15 ans à 30 ans.

Afin de contourner cette lourde taxation, certains propriétaires pensent à transformer leur résidence secondaire en principale.

D’autres le font juste par commodité parce que la résidence secondaire est effectivement devenue leur résidence principale.

Si vous vous retrouvez dans l’un de ces cas, des démarches préalables sont à mener avant le passage proprement dit.

Démarches à mener

Des démarches administratives fastidieuses seront engagées. À commencer par la signalisation de votre nouvelle adresse auprès de votre mutuelle ou de votre caisse d’assurance-maladie.

Ensuite, vous devrez le signaler auprès de votre banque et de votre centre des impôts. Si vous êtes pacsé ou marié, ces démarches seront également menées par votre conjointe.

Même les enfants seront concernés. Ils devront être officiellement inscrits dans des établissements de la même région que votre établissement secondaire.

Si ces contraintes ne sont pas respectées, vous éveillerez les soupçons des services fiscaux.

Enfin, dans le cas d’une vente, nous vous conseillons après le passage, de laisser passer au moins une année avant de la concrétiser.

Procédures fiscales

Sur le plan fiscal, vous devrez d’abord prouver que vous habitez la résidence secondaire plus de 6 mois par an. La procédure en elle-même n’est pas fastidieuse.

Elle se fait en ligne dans votre espace professionnel sur le site impôts.gouv.fr.

Cas des personnes morales en SCI (Société Civile Immobilière)

Si votre activité professionnelle est de nature immobilière, il est possible que vous ayez l’habitude d’acquérir les résidences pour ensuite les revendre.

Dans ce cas, il est plutôt conseillé d’acquérir vos résidences secondaires par le biais d’une SCICV (Société Civile Immobilière de Construction Vente). Ce régime implique la création d’une structure juridique unique pour chaque projet immobilier.

Ce genre de recours permet la détention de l’établissement secondaire par au moins deux personnes. Ce qui facilite par la suite sa transmission à une personne tierce.

Mais en tout état de cause, il est important de savoir que la SCICV n’est pas sans inconvénient.

Si par exemple l’acquisition de la résidence est financée par un prêt bancaire, la responsabilité physique de chaque partie sera engagée lorsque la personne morale se retrouvera dans l’incapacité de rembourser le prêt.

La banque sera autorisée à puiser dans vos avoirs personnels pour se faire rembourser. Et ce alors, même que son litige sera avec la personne morale qu’est l’entreprise.

Avec toutes ces implications fiscales, il est courant de voir certains propriétaires opter pour le bail de la résidence secondaire. Ci-après, les implications d’une telle décision.

Résidence secondaire et location

La location de la résidence secondaire peut être annuelle ou saisonnière. Selon le type de location, la procédure de déclaration diffère.

Cas d’une location annuelle

La procédure est la même que celle de location meublée. On distinguera donc la location meublée professionnelle (LMP) et la location meublée non professionnelle (LMNP).

La LMP sera appliquée, si le locataire a un revenu annuel supérieur à 23 000 euros ou si l’un des membres du foyer est inscrit au RCS (registre de Commerce des sociétés) en tant que LMP. Dans le cas contraire, ce sera une LMNP.

La location meublée sera soumise à l’impôt sur le revenu pour le bailleur. Dans le cas d’une LMNP, le propriétaire devra se déclarer loueur non meublé et obtenir son SIRET.

Par la suite il devra remplir et déposer en complément de sa déclaration de revenus, la déclaration numéro 2042-C-PRO également connu sous le nom de Cerfa n11222*19.

Pour une LMP, deux régimes de déclarations sont possibles pour les personnes morales :

  • le régime de l’impôt sur les sociétés qui est obligatoire si la personne morale est une SA, SARL, SCA, SAS, SEL, SELARL. Elle et facultative s’il est une EIRL, EURL, SNC, une société en participation.
  • le régime IR (Impôt sur le Revenu), si le bail ne faisait pas partie de l’activité professionnelle de la personne morale.
Les clés d'un propriétaire d'une résidence secondaire

Cas d’une location saisonnière

Quant aux locations saisonnières, elles sont soumises à certaines restrictions prévues par la loi. Il s’agit de :

  • l’interdiction au bailleur de vivre dans la résidence avec le locataire ;
  • l’interdiction au locataire d’élire domicile dans le logement ;
  • la durée maximale du bail ne saurait excéder 3 mois ;
  • la location de la résidence secondaire ne doit pas avoir été interdite par le règlement de copropriété ;
  • si la résidence secondaire est qualifiée de meublée, elle devra disposer d’un minimum d’éléments (réfrigérateur, literie, meubles etc.).

En outre, les démarches peuvent différer selon la commune abritant la résidence secondaire.

En plus de la déclaration du meublé mis en location saisonnière à effectuer à chaque location, certaines communes comme Paris, Cannes, Nice, Bordeaux, Lyon, Tours, Toulouse, Strasbourg, Annecy, Aix-en-Provence et Biarritz réclament : une autorisation de changement d’usage et une déclaration du logement en mairie.

Sur le plan fiscal, le bailleur devra se rapprocher de l’INSEE pour s’inscrire au répertoire SIREN afin d’obtenir son numéro SIRET.

Le numéro lui servira pour la déclaration complémentaire aux impôts. Enfin, si les revenus de la location saisonnière dépassent 23 000 euros, vous devrez également payer les cotisations sociales.

Conditions communes

Si les loyers appliqués sont jugés élevés pour des logements de petite surface, une taxe sur les loyers élevés peut s’appliquer. Les conditions de son application sont :

  • la situation de la résidence secondaire dans une grande agglomération ;
  • la durée du bail atteignant au moins neuf mois ;
  • la surface inférieure ou égale à 14 mètres carrés.

Il faut également que le coût du mètre carré de la surface habitable supérieur à 41,95 euros. Le Montant déterminé chaque année.

Cas d’exonération de la location

Lorsque le bail ne concerne qu’une partie de la résidence secondaire, il y a exonération si les pièces :

  • sont baillées comme des chambres d’hôtel et ne génèrent pas plus de 760 euros par an ;
  • sont loués à un prix dit raisonnable (fixé annuellement par l’administration fiscale).

À l’heure actuelle, le prix raisonnable fixé par l’administration est de 185 euros par mètre carré en île de France et de 136 euros par mètre carré dans les autres régions.