Comment calculer la rentabilité d’un investissement immobilier

Devenir investisseur est une entreprise risquée quand on ne sait pas comment calculer la rentabilité d’un investissement immobilier.

On investit dans l’optique de pouvoir se faire des bénéfices. Ne pas faire le rapport entre ce que vous rapporte votre logement et le prix d’achat, le crédit, l’entretien et les taxes vous expose  à un risque élevé d’échec.

Dans cet article, découvrez tout ce qu’il y a à savoir sur le calcul du rendement locatif d’un bien immobilier.

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Différencier rendement locatif et rentabilité locative

Avant toute chose, il est important de faire la part des choses entre rendement locatif et rentabilité locative. À première vue, les deux termes semblent désigner la même chose, mais il n’en est rien.

Le rendement locatif ne concerne que, ce que votre logement vous rapportera par rapport à son coût.

La rentabilité locative de son côté intègre non seulement les revenus générés par le logement loué, mais aussi les variations de prix du logement depuis votre investissement initial. Dans le cas d’espèce, nous nous attarderons davantage sur le rendement locatif.

Plusieurs indicateurs de rentabilité d’un investissement en location

Il faut noter qu’il existe plusieurs indicateurs de rentabilité.

La rentabilité brute

C’est le tout premier indicateur de rentabilité à connaître lorsqu’on cherche comment calculer la rentabilité d’un investissement immobilierLa rentabilité brute d’un investissement immobilier s’obtient en faisant un rapport du loyer annuel par le prix du logement. 

Le résultat obtenu est ensuite multiplié par 100. Si vous avez acheté un studio à 100.000€ et que vous le louez pour 700€ le mois, vous vous retrouvez avec une marge de 8,4% (700*12/100.000=0.084*100=8.4%).

Cet indicateur n’est pas vraiment illustratif d’une véritable rentabilité. Il ne tient pas compte de toutes les charges afférentes au bien immobilier. Mais il a le mérite de vous donner une idée approximative du rendement locatif de votre bien. Vous commencer à en savoir plus sur comment calculer la rentabilité d’un investissement immobilier, n’est-ce pas?

La rentabilité nette de charges

Cette rentabilité se calcule de la même manière que la précédente. La différence ici, repose dans le fait que vous devrez retrancher la taxe foncière du loyer annuel. Cette taxe est à la charge du propriétaire investisseur et non du locataire. Il faut également retrancher les charges non-récupérables ainsi que les frais de gestion.

En reprenant l’exemple précédent, nous allons supposer que vous ayez à retrancher, 600€ de taxe foncière, 400€ de charges déductibles et 10% de frais de gestion. Il vous reste donc 6.560€ de loyer annuel.

Votre rentabilité nette de charges s’élève alors à 6,56%.

Avec cet indicateur, vous arrivez à mieux mesurer les tenants et les aboutissants de votre investissement. Cet indicateur peut servir à effectuer une simulation financière qui permettra de bâtir un bon plan de financement.

comment calculer la rentabilité d'un investissement immobilier

La rentabilité nette nette

Si vous envisagez investir dans l’immobilier neuf, il est possible de bénéficier de certains dispositifs de défiscalisation. C’est le cas des dispositifs Pinel et Censi-Bouvard. Ceux qui sont dans l’ancien, peuvent quant à eux bénéficier de l’avantage fiscal Cosse. Et quand on sait que les travaux et les intérêts d’emprunt sont déductibles des loyers lorsque vous les déclarez au fisc, il devient important de prendre en considération l’ensemble des avantages fiscaux dans le calcul de son investissement immobilier. Comment calculer la rentabilité d’un investissement immobilier est une question clé et essentielle.

La rentabilité nette nette  est donc une rentabilité nette de charge qui prend en compte les avantages fiscaux. Bien entendu, l’évaluation de cette rentabilité relève du cas par cas. Puisque le taux d’imposition et les avantages fiscaux ne sont pas les mêmes pour tout le monde.

Aussi, il est important de garder la tête froide lorsqu’on calcule la rentabilité nette nette.

Certes, cette méthode est souvent priorisée par beaucoup de ceux qui cherchent comment calculer la rentabilité d’un investissement immobilier, mais elle nécessite tout de même beaucoup de précautions.

Il faut en effet que les éléments qui entrent en ligne de compte de ce calcul soient le plus précis possible. Sans quoi, le plan d’investissement bâti n’aura rien de solide. Faites attention aux hypothèses de hausse des loyers trop optimistes et aux simulations faites sur la base d’un prix de revente surestimé. 

Tout en intégrant la taxe foncière dans vos calculs, n’oubliez pas non plus de tenir compte d’une éventuelle vacance locative. Voyez les avantages fiscaux comme des bonus. N’en faites pas une fixation.

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Comment calculer la rentabilité d’un investissement immobilier avec la méthode Larcher ?

La méthode Larcher est une méthode de calcul simplifié du rendement locatif de votre investissement. Concrètement, il s’agit ici, de reprendre le calcul de la rentabilité brute sur neuf (09) mois au lieu de douze (12). On estime en effet que l’ensemble des charges et autres dépenses représenteraient en moyenne 25% des loyers.

Soit l’équivalent de trois (03) mois de loyer. En reprenant l’exemple précédent, on aura une rentabilité de 6,3% (700*9/100.000=0,063*100=6,3%).

Un excellent moyen pour quiconque souhaitant savoir comment calculer la rentabilité d’un investissement immobilier sans risque d’imprévus.